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　　將自己的房子抵押給保險(xiǎn)公司，每月獲得數(shù)千甚至上萬元的保險(xiǎn)金，房子不僅能自住，還可以再出租。記者日前從北京市長安公證處了解到，北京的一些“時(shí)髦”老人已經(jīng)選擇投保“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)來改善晚年生活。不過，這種“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)仍然處于問的多辦的少的境況，投保的也基本是無子女或者子女不指望遺產(chǎn)的老人。抵押房產(chǎn)投保改善生活，還是“但存方寸地，留與子孫耕”？是擺在老人面前的一道選擇題。而他們給出的答案決定著，“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)這條養(yǎng)老新路，對他們自己而言，究竟是晚年幸福的曙光，還是一塊吃不到嘴里的蛋糕。

故事

老太太每月拿15000余元保險(xiǎn)金

　　70多歲的林老太太在市中心有一套單位分的小房子，價(jià)值400余萬元。早在30多年前，她離婚后便再?zèng)]成家，膝下無兒無女，獨(dú)自一個(gè)人生活了幾十年。

　　林老太太退休前是一家事業(yè)單位的部門經(jīng)理，現(xiàn)在每個(gè)月退休金3000余元。老太太身子骨挺硬朗，家里還養(yǎng)著好幾條狗。這么多條狗吃喝，花費(fèi)也不小。

　　在得知一款老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品后，林老太太的晚年生活出現(xiàn)了轉(zhuǎn)機(jī)。她和保險(xiǎn)公司簽訂合同，將自己的這套房子抵押給保險(xiǎn)公司。保險(xiǎn)公司每月給林老太太15000余元的保險(xiǎn)金，直至她去世。

　　除了每月有一筆錢可以改善生活之外，讓林老太太更踏實(shí)的是，房子雖說抵押了，但她依然可以住著。如果她愿意，甚至可以再出租，吃租金。今后房價(jià)漲了，保險(xiǎn)公司不會(huì)分享增值收益，房價(jià)跌了，風(fēng)險(xiǎn)由保險(xiǎn)公司去承擔(dān)。 

　　按照保險(xiǎn)合同約定，林老太太在世時(shí)還可以隨時(shí)贖回房子，其去世后，指定的繼承人也有權(quán)贖回。屆時(shí)，保險(xiǎn)公司會(huì)計(jì)算出這些年支付給林老太太的保險(xiǎn)金、利息以及相關(guān)費(fèi)用，在林老太太或其指定繼承人向保險(xiǎn)公司償還了這些錢之后，便可解除合同，拿回房子。

　　如果他們放棄贖回權(quán)利，保險(xiǎn)公司可以在林老太太去世后將抵押房產(chǎn)出售，用賣房的錢來償還，剩余部分會(huì)還給老人指定的繼承人，如果房款不足以償還，林老太太的繼承人也不用再支付任何費(fèi)用。

　　林老太太無兒無女，她指定的繼承人是自己好朋友的孩子。林老太太身故后，如果房產(chǎn)處置償還保險(xiǎn)公司后還有余額，指定繼承人會(huì)幫她完成遺愿，將余款捐贈(zèng)，用于小動(dòng)物保護(hù)工作。

　　林老太太很高興，既住著自己的房子，每月還有一大筆錢，她和她的狗，都能有更好的生活。

 

探索

以房養(yǎng)老保險(xiǎn)要做合同和遺囑公證

　　在北京，還有三十幾位老人有著與林老太太相同的選擇，投保“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)改善晚年生活。

　　“以房養(yǎng)老”這個(gè)概念近些年有點(diǎn)被“玩壞了”，很多人直接會(huì)聯(lián)想起那些覬覦老人房產(chǎn)的以房養(yǎng)老騙局。而事實(shí)上，林老太太等人投保的“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)卻是真正經(jīng)過保險(xiǎn)監(jiān)管部門審批的險(xiǎn)種，是一種將住房抵押與終身年金相結(jié)合的商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，在國外已經(jīng)很成熟。

　　2014年6月，保監(jiān)會(huì)發(fā)文，從當(dāng)年7月1日起，在北京、上海、廣州、武漢4地進(jìn)行老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)，為期兩年。

　　不過，市場需求有限、住房政策的不確定性、房屋貶值的風(fēng)險(xiǎn)以及越來越長的人均壽命讓一些保險(xiǎn)公司對開設(shè)“以房養(yǎng)老”險(xiǎn)種態(tài)度謹(jǐn)慎。

　　直到試點(diǎn)開始第9個(gè)月，某保險(xiǎn)公司首款“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)產(chǎn)品才獲批上市銷售。

　　2016年7月，在兩年試點(diǎn)期屆滿之際，保監(jiān)會(huì)發(fā)文又把試點(diǎn)時(shí)間延長了兩年，并將試點(diǎn)范圍擴(kuò)大至各直轄市、省會(huì)城市(自治區(qū)首府)、計(jì)劃單列市，以及江蘇省、浙江省、山東省和廣東省的部分地級(jí)市。

　　這么一項(xiàng)時(shí)間跨度大、又涉及老人群體的保險(xiǎn)項(xiàng)目，法律保障工作尤其重要。早在2014年推出這項(xiàng)保險(xiǎn)之前，該保險(xiǎn)公司就找到北京市長安公證處，希望公證處能為保險(xiǎn)合約進(jìn)行公證。

　　長安公證處張浩副主任告訴記者，在北京，不少老人是這樣一種生活狀態(tài)：一輩子積蓄不多，退休金有限，要是身體不好的還要負(fù)擔(dān)不少醫(yī)藥費(fèi)。老了老了，日子還得精打細(xì)算。世界那么大常想去看看，或者日常請個(gè)保姆照顧起居，沒有額外的資金支持，都是可望而不可即的。

　　他們最值錢的財(cái)富，便是他們住的那套房子。因?yàn)橐宰。績r(jià)漲得再高，與他們都沒有太大關(guān)系。房子賣了，確實(shí)能立馬得到一大筆錢，但租房或者去養(yǎng)老院，他們又覺得心里不踏實(shí)。所以，他們只能選擇住著幾百萬的房子，過著比較差的生活，等著死后留給子女繼承，沒有子女的只能留給親屬。

　　“正規(guī)的以房養(yǎng)老保險(xiǎn)對于增加老人養(yǎng)老方式、充分利用社會(huì)資產(chǎn)等方面都是有積極意義的。”張浩副主任說，三年來，長安公證處一直在為這個(gè)保險(xiǎn)項(xiàng)目提供公證服務(wù)。　　　　

　　老人投保，一個(gè)是要做合同公證，借助公證審查的手段，確保老人自愿投保，以防日后出現(xiàn)說不清楚的麻煩。

　　另外還要做一個(gè)遺囑公證，明確老人身故后房產(chǎn)處置剩余的財(cái)產(chǎn)留給誰。因?yàn)榈盅悍慨a(chǎn)牽涉到保險(xiǎn)公司的債權(quán)，而處置財(cái)產(chǎn)又是在老人去世之后，提前訂立遺囑，對繼承人進(jìn)行確定，能確保日后房產(chǎn)順利處置，老人及其繼承人都能如愿以償，避免為繼承財(cái)產(chǎn)發(fā)生糾紛，為保障各方權(quán)益奠定法律基礎(chǔ)。

　　公證獨(dú)特且不可替代的證明作用，為“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)的順利落地，為老人妥當(dāng)安排生前身后事提供了強(qiáng)有力的保障。

　　雖說是一個(gè)商業(yè)性的保險(xiǎn)合同，但考慮到其帶有公益屬性，長安公證處并沒有按一般合同公證以標(biāo)的額來收費(fèi)，只是按件收費(fèi)。而70歲以上老人做遺囑公證又免費(fèi)，進(jìn)一步降低了公證成本。

 

現(xiàn)象

投保老人無子女無繼承之憂

　　從2015年5月18日辦理了第一個(gè)“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)合同公證以來，長安公證處在三年間共為29位老人辦理了公證，目前還有三四個(gè)家庭確定要投保，正在和公證處約時(shí)間進(jìn)行公證。與北京龐大的老年人群體相比，選擇“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)的老人還很少。

　　“不少人打聽，但問的多辦的少。也有個(gè)別老人‘拉抽屜’，投保之后解約的。”張浩副主任分析說，老人如果有兒有女的去抵押房產(chǎn)養(yǎng)老，會(huì)讓人覺得子女不孝，而且子女可繼承的財(cái)產(chǎn)也縮水甚至沒有了，影響親情關(guān)系。另外就是中國人的傳統(tǒng)觀念問題，有的老人即便節(jié)衣縮食，也想盡可能留些遺產(chǎn)給孩子。

　　而這幾十位選擇“以房養(yǎng)老”的老人，有著鮮明的共性——無子女，或者有子女、但沒有遺產(chǎn)繼承的憂慮。

　　公證員介紹說，在已經(jīng)投保的29位老人中，9位是沒有子女的，對于房產(chǎn)處置的余額，他們有的留給侄子侄女，有的留給原單位，還有兩三個(gè)直接就給保險(xiǎn)公司了。而有子女的老人，子女也不多，且子女都有穩(wěn)定的工作和家庭，甚至長期定居國外，可以自己照顧自己，完全不指望老人的遺產(chǎn)。

　　“這些老人普遍文化素質(zhì)比較高，有的還是搞研究的高級(jí)知識(shí)分子，思想也很開明。”公證員說，在做公證時(shí)，他們特別注意審查老人的神志是否清楚，是否知悉保險(xiǎn)條款，是否自愿投保等關(guān)乎老年人自身權(quán)益的問題，并對公證過程進(jìn)行錄像留檔。“這些老人不僅腦子特別清楚，而且對保險(xiǎn)條款完全理解。”公證員說。

　　在辦理公證手續(xù)時(shí)，公證員都會(huì)仔細(xì)詢問老人是否了解這款保險(xiǎn)產(chǎn)品，為什么要投保這款產(chǎn)品？“合算”是老人們大都會(huì)給出的答案。

　　老人們抵押的房產(chǎn)大多是五六十平方米的老舊福利房，面積不大，但地段都不錯(cuò)，評(píng)估價(jià)不低。有的老人還不止這一套房子。保險(xiǎn)公司根據(jù)房產(chǎn)價(jià)值和老人的年齡等條件來計(jì)算養(yǎng)老金給付金額，多的每月能拿到一萬七八，最少的也能拿到五六千元。

　　有一對80多歲的老夫妻，抵押了一套500萬元的房產(chǎn)投保，倆人每月各領(lǐng)上萬元的保險(xiǎn)金，加起來一個(gè)月能拿到25000元。再加上老人自己原有的退休金，收入水平簡直秒殺一眾“白領(lǐng)”。

　　每個(gè)月進(jìn)賬一大筆錢，老人們的“花錢”計(jì)劃各不相同。有的老人想去住養(yǎng)老院，有的為了看病。有個(gè)老人早年喪夫，獨(dú)自拉扯一雙兒女，吃了不少苦。如今兒女都事業(yè)有成，老人把一套房子抵押投保后，自己三天兩頭去旅游。

難題

尚無閉環(huán)案例 房產(chǎn)變更產(chǎn)權(quán)缺法律規(guī)范

　　張浩副主任告訴記者，由于老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)才剛剛開始3年，老人們抵押了房產(chǎn)，按月拿著養(yǎng)老金，也都還健在，因此尚未進(jìn)入到房產(chǎn)處置這個(gè)最終環(huán)節(jié)。目前老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)還沒有一例閉環(huán)案例。而房產(chǎn)處置這個(gè)環(huán)節(jié)，才是真正的法律難點(diǎn)。

　　“目前，老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)并沒有專門的法律去規(guī)范。早先實(shí)施的物權(quán)法中雖然有關(guān)于抵押的相關(guān)規(guī)定，但也沒有住房反向抵押的概念。”張浩副主任說，按照目前的法律規(guī)定，老人去世了，賣他的房產(chǎn)，應(yīng)該先辦繼承。老人負(fù)債的，繼承人在遺產(chǎn)范圍內(nèi)償還債務(wù)后，可以繼承遺產(chǎn)的剩余部分。沒有繼承人，或者繼承人放棄繼承的，可以把房屋拍賣償債。

　　“但老年人住房反向抵押的房產(chǎn)怎么變更房屋產(chǎn)權(quán)？誰來出文書？依據(jù)是什么？我們也在考慮公證可否憑借自身的審查職責(zé)和中立公正的地位，在房產(chǎn)處置環(huán)節(jié)發(fā)揮積極的法律作用。比如由公證處出具權(quán)益繼承公證書，明確保險(xiǎn)公司的債權(quán)，房產(chǎn)權(quán)益由保險(xiǎn)公司承繼，出售給誰，然后拿著去辦理過戶。”張浩副主任說，當(dāng)然，這種設(shè)想是否可行，確權(quán)、解押等房產(chǎn)處置的操作難點(diǎn)，都是留給未來的待解之題。

　　“今后，當(dāng)建立了完整的法律法規(guī)體系來規(guī)范，社會(huì)大眾又普遍接受，并經(jīng)過了市場和時(shí)間的檢驗(yàn)時(shí)，老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)這條養(yǎng)老新路，或許會(huì)真正迎來春天。”張浩副主任說。　　據(jù)《北京晚報(bào)》